Quais são os custos além do financiamento na compra de um imóvel e como se preparar para eles?

No processo de aquisição de um imóvel, o financiamento costuma receber maior atenção do comprador. No entanto, do ponto de vista do planejamento financeiro, existem custos obrigatórios adicionais que precisam ser previstos com antecedência. Ignorar essas despesas pode gerar desequilíbrios no orçamento, uso inadequado de reservas ou até a necessidade de endividamento emergencial. Um planejador financeiro certificado CFP® atua justamente para mapear esses custos e incorporá-los ao plano financeiro de forma estruturada.

O primeiro custo relevante é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), um tributo municipal cobrado sempre que há a transferência da propriedade. A alíquota varia conforme o município, normalmente entre 2% e 3% do valor do imóvel ou do valor de referência definido pela prefeitura. Em um imóvel de R$ 700 mil, por exemplo, um ITBI de 3% representa um desembolso de R$ 21 mil, que deve ser pago antes do registro do bem.

Outro custo importante é a escritura pública, documento que formaliza juridicamente a compra e venda em cartório de notas. Ela é obrigatória nas compras à vista. Em operações financiadas, o contrato de financiamento pode substituir a escritura, mas o custo existe sempre que sua lavratura for exigida. Os valores são tabelados pelos estados e variam conforme o preço do imóvel, podendo representar um gasto relevante no momento da aquisição.

O registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é indispensável para que o comprador seja reconhecido legalmente como proprietário. Sem o registro, existe apenas um direito contratual, e não a propriedade plena. Assim como a escritura, o custo do registro é tabelado por estado e proporcional ao valor do imóvel, sendo um gasto inevitável no processo.

Além desses itens principais, há despesas complementares, como taxas cartorárias acessórias, certidões obrigatórias, custos de avaliação do imóvel e, em alguns casos, o pagamento proporcional de condomínio e IPTU. Individualmente, esses valores parecem menores, mas, somados, podem gerar impacto relevante no orçamento.

Do ponto de vista técnico do planejamento financeiro, uma prática amplamente utilizada é estimar que os custos de aquisição representem entre 4% e 8% do valor do imóvel, além da entrada e do financiamento. Essa estimativa funciona como uma margem de segurança para absorver variações de alíquotas e taxas conforme a localidade.

Para que a pessoa física se prepare financeiramente para cobrir esses custos, o primeiro passo é o diagnóstico financeiro, ou “fotografia”, que envolve mapear renda, despesas, dívidas e capacidade de poupança. Essa etapa, amplamente difundida em materiais institucionais sobre planejamento financeiro no Brasil, permite entender quanto pode ser destinado ao objetivo sem comprometer outras áreas da vida financeira.

O segundo passo é a definição de metas financeiras claras, separando a poupança destinada à entrada do imóvel da reserva exclusiva para os custos de ITBI, escritura e registro. Ao definir valores e prazos, o planejamento se torna mensurável e passível de acompanhamento.

Em seguida, é fundamental organizar o orçamento, ajustando despesas e criando uma poupança recorrente. Para objetivos de curto e médio prazo, recomenda-se alocar esses recursos em instrumentos de alta liquidez e baixo risco, garantindo disponibilidade no momento da compra.

Outro ponto essencial é simular previamente todos os custos, considerando as regras do município e do estado onde o imóvel está localizado. Essa simulação evita surpresas e favorece decisões mais conscientes. Por fim, é importante manter uma reserva de emergência independente, para que imprevistos não comprometam o planejamento do imóvel.

Em síntese, a compra de um imóvel exige uma visão que vai além do financiamento. Integrar ITBI, escritura, registro e demais despesas ao plano financeiro promove decisões mais seguras, sustentáveis e alinhadas aos objetivos financeiros de longo prazo.

Felipe Noronha é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar - Associação Brasileira de Planejamento Financeiro.
E-mail: felipenoronhaclaro@gmail.com

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