Planejar alerta para erros na declaração de imóveis que podem levar contribuintes à malha fina

São Paulo, 28 de maio de 2026 - Com sistemas de cruzamento de dados cada vez mais sofisticados, a Receita Federal ampliou sua capacidade de identificar inconsistências entre patrimônio, renda, movimentação financeira e despesas dos contribuintes. Nesse cenário, erros na declaração de imóveis no Imposto de Renda podem aumentar significativamente o risco de retenção na malha fina, especialmente em situações envolvendo financiamentos, aluguel, reformas e venda de bens.

Segundo Taís Magalhães, planejadora financeira CFP® pela Planejar (Associação Brasileira de Planejamento Financeiro), um dos erros mais comuns é acreditar que apenas imóveis quitados precisam ser declarados. “Independentemente da forma de aquisição, seja compra à vista, financiamento, consórcio ou utilização de FGTS, o imóvel deve constar na ficha de ‘Bens e Direitos’. Muitas pessoas acabam deixando informações incompletas ou preenchendo dados incorretamente por falta de orientação adequada”, afirma.

Financiamento e atualização do valor do imóvel exigem atenção

Nos casos de financiamento imobiliário, a especialista destaca que outro equívoco frequente é declarar o saldo devedor na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. “O correto é informar apenas os valores efetivamente pagos até 31 de dezembro do ano-base, considerando entrada, parcelas quitadas e demais custos relacionados à aquisição. O valor declarado do bem vai sendo atualizado gradualmente conforme os pagamentos são realizados”, explica.

A planejadora financeira também alerta que o contribuinte não pode atualizar livremente o valor do imóvel conforme a valorização de mercado. “A Receita Federal não permite reajustes baseados apenas na valorização do bem ao longo do tempo. Alterações no valor declarado só podem ocorrer em situações específicas previstas na legislação”, diz.

Entre essas situações estão as benfeitorias e reformas estruturais realizadas no imóvel. Gastos com ampliação de cômodos, construção de áreas adicionais, instalação de móveis planejados ou melhorias permanentes podem ser incorporados ao valor do patrimônio, desde que haja documentação comprobatória. 

O uso do FGTS para aquisição ou amortização do financiamento também exige atenção. Embora o saque seja isento de tributação, ele precisa aparecer corretamente na declaração. “A Receita cruza essas informações automaticamente. Por isso, é importante que o contribuinte informe tanto a utilização do FGTS quanto a evolução patrimonial relacionada ao imóvel”, pontua.

Outro ponto que costuma gerar dúvidas envolve imóveis adquiridos por casais. Dependendo do regime de bens e do modelo de declaração escolhido, é necessário alinhar corretamente as informações para evitar duplicidade patrimonial ou inconsistências entre os dados apresentados pelos cônjuges. “Em declarações separadas, normalmente um dos dois informa o imóvel integralmente e o outro apenas refere sua participação no bem”, explica.

Aluguéis e movimentações financeiras estão no radar da Receita

A especialista também chama atenção para os rendimentos de aluguel, que seguem entre os pontos mais monitorados pela Receita Federal. Valores recebidos de pessoas físicas devem ser informados mensalmente por meio do Carnê-Leão e posteriormente importados para a declaração anual. Já os inquilinos também precisam declarar os pagamentos realizados para permitir o cruzamento correto das informações.

“Qualquer incompatibilidade entre renda declarada, movimentação bancária, patrimônio e padrão de consumo pode ser rapidamente identificada”, alerta.

Segundo Magalhães, muitas pessoas deixam de declarar determinadas movimentações por acreditarem que isso automaticamente gerará tributação, o que nem sempre é verdade. “O principal objetivo da declaração é comprovar a origem dos recursos e garantir coerência patrimonial. Mesmo valores isentos ou não tributáveis precisam ser informados corretamente para evitar questionamentos futuros”, afirma.

Nos casos de venda de imóveis, a atenção deve ser redobrada. Quando há lucro na operação, o contribuinte precisa apurar o ganho de capital por meio do GCAP (Programa de Ganhos de Capital) e recolher o eventual imposto devido dentro do prazo estabelecido pela Receita. Ainda assim, mesmo quando não existe tributação, a venda precisa constar na declaração anual.

“A Receita acompanha toda a evolução patrimonial do contribuinte. Declarar corretamente compra, posse, aluguel, reformas e venda de imóveis é uma forma de evitar inconsistências e reduzir significativamente o risco de problemas fiscais no futuro”, conclui a especialista.


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O Brasil é o quinto país com mais planejadores financeiros certificados, com mais de 10,6 mil profissionais. No mundo, são mais de 230 mil. A certificação CFP® é uma certificação de distinção que traz um diferencial para a carreira do profissional. Para obtê-la, além de comprovar conhecimentos técnicos por meio de avaliação específica, o candidato também precisa comprovar formação acadêmica, experiência profissional e adesão a um código de ética. Para manter a certificação, o profissional precisa ainda cumprir requisitos de educação continuada.

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