Como calcular o impacto entre o valor de mercado de um imóvel e a avaliação do banco no financiamento?

O banco quase nunca concede financiamento com base no preço anunciado do imóvel. Um apartamento ofertado por R$ 1,3 milhão pode receber avaliação de R$ 1,1 milhão — ou até menos — feita por um engenheiro contratado pela instituição financeira. Essa diferença, prevista nas normas do Conselho Monetário Nacional (CMN), define quanto realmente será financiado e, muitas vezes, altera de forma expressiva o valor da entrada exigida.

A mecânica é simples e implacável, e um exemplo numérico ajuda: imagine um imóvel cujo preço pedido é de R$ 800 mil. O comprador espera financiar 80%, ou seja, R$ 640 mil. Porém, o banco avalia o imóvel em R$ 720 mil. Nesse caso, o limite de 80% será calculado sobre R$ 720 mil, não sobre os R$ 800 mil. O financiamento máximo cai para R$ 576 mil. A entrada, que seria de R$ 160 mil, passa para R$ 224 mil. Uma revisão aparentemente pequena de R$ 80 mil gerou R$ 64 mil a mais de desembolso imediato. Nesse cenário, a reserva de emergência ou outros planos — como uma viagem ou a troca do carro — saem do horizonte mais rápido do que se imagina.

A avaliação para fins de financiamento não é um simples “olhar de mercado”, mas um processo técnico, criterioso e obrigatório. Ela deve ser feita por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), que emita termo de responsabilidade e siga a norma da ABNT NBR 14653 — Avaliação de Bens / Imóveis Urbanos. O especialista examina o estado de conservação, solidez da estrutura, planta, acabamento, padrão construtivo e faz comparações com imóveis semelhantes na região. Também analisa a documentação, a regularidade do bem, sua viabilidade de uso e a liquidez esperada no mercado local. Esse laudo fundamenta o valor real do imóvel — e é esse valor técnico que condiciona a aprovação do crédito.

Na hora de definir quanto o banco vai emprestar, entra em cena o indicador Loan-to-Value (LTV), que mede a relação entre o valor do financiamento e o valor de avaliação. No Brasil, o limite costuma ser de até 80% do valor do laudo, com exceções — como no uso do sistema SAC, em que o LTV pode chegar a 90%.

Profissionais de planejamento financeiro tratam o laudo e o LTV como um primeiro filtro de racionalidade. Antes de assinar qualquer proposta, analisam dados públicos e históricos sobre avaliações e descontos praticados na região. A partir das características do imóvel, estruturam três cenários: um otimista (caso a avaliação venha acima do esperado), um moderado e um conservador (se vier abaixo). Esse exercício permite visualizar, com antecedência e clareza, como cada cenário afeta o valor da entrada, o tamanho das parcelas e o equilíbrio do orçamento familiar.

Ter essa visão antecipada dá ao comprador poder de decisão. Se o laudo vier dentro do esperado, o dinheiro extra pode reforçar a reserva financeira ou ajudar a amortizar o financiamento mais rápido. Se vier abaixo, é possível renegociar — ou até desistir — sem sobressaltos e sem surpresas.

O impacto de uma avaliação conservadora vai além da entrada maior. Parcelas mais altas reduzem a capacidade de poupar mensalmente e podem comprometer aportes para aposentadoria, reserva de emergência e outros objetivos futuros. Para muitas famílias, o financiamento imobiliário é o maior compromisso financeiro da vida — e por isso exige o mesmo rigor técnico e estratégico aplicado a uma carteira de investimentos ou a um plano de sucessão patrimonial.

Quando a operação é conduzida por um profissional certificado CFP®, ela ganha o peso de uma decisão de longo prazo, planejada para atravessar diferentes cenários econômicos. Entender que o banco avalia o imóvel com critérios próprios, técnicos e conservadores é o que separa a compra consciente de um endividamento disfarçado de sonho. Quem incorpora isso ao planejamento financeiro faz mais do que adquirir um imóvel: compra uma casa que pode pagar, por décadas, com segurança.

Pablo Alencar é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar - Associação Brasileira de Planejamento Financeiro.
Email: pablo@alencar.uk

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