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Tenho três imóveis que alugo. Seria mais vantajoso vender os apartamentos e aplicar o valor?

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Tenho três imóveis que alugo. Financeiramente, seria mais vantajoso vender os apartamentos e aplicar o valor? Hoje pago 27,5% de imposto de renda mais 9% para a administração da imobiliária.

Anderson Dorow, CFP®, responde:

Prezado Leitor,

Por décadas, os investimentos imobiliários em imóveis físicos foram utilizados como uma ferramenta estratégica para proteger o patrimônio das elevadas taxas inflacionárias. Com o passar do tempo, novas modalidades em investimentos imobiliários surgiram. Nesse ínterim, os investimentos em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) constituem uma alternativa aos investimentos em imóveis físicos. Cabe anotar que os investimentos em FII também incorrem em alguns tipos de riscos como os de concentração (investir em um único setor da economia) e, volatilidade de preço (variação positiva e negativa nos preços das cotas).

Para responder ao questionamento do leitor sobre rendimentos provenientes de imóveis físicos no Brasil, em específico, seria sobremodo interessante obter mais informações como por exemplo se esses três imóveis constituem a única fonte de renda atualmente do leitor. E, também, em caso de a rentabilidade dos imóveis apresentar um ótimo retorno, apesar de ser importante a diversificação dos investimentos, não haveria a necessidade de se desfazer de todos os imóveis, ou ainda mesmo, de nenhum deles. Outra informação relevante para a diversificação e que deve ser considerada é identificar se quando o leitor fala em “investir no mercado financeiro”, ele está procurando por um investimento alternativo ao investimento em imóveis físicos ou se busca por uma carteira diversificada de investimentos. Nesse caso, uma cesta de investimentos diversificada pode ser uma excelente alternativa.

A diversificação de investimentos é uma notável técnica de diluição ou minimização de riscos e potencial maximização dos ganhos. Nesse sentido, ter uma estratégia de diversificação eficaz e eficiente pode fazer toda a diferença. A diversificação de investimentos consiste, basicamente, na alocação do capital em diferentes instrumentos de aplicações financeiras, categorias, setores ou classes de ativos. De modo que, em caso de um desempenho negativo de um dos ativos que compõem a carteira diversificada (eficiente) do investidor, a totalidade dos investimentos não estaria comprometida e/ou implicaria numa perda definitiva. De outro modo, a diversificação é uma ótima alternativa para lidar com a volatilidade e imprevisibilidade inerente ao mercado financeiro.

Quando se compra ou tem-se a propriedade de imóveis físicos é de grande importância saber quanto cada imóvel possui de rentabilidade bruta e líquida. Em síntese, basta dividir o valor recebido com o aluguel pelo valor atual do imóvel. Para se obter a rentabilidade líquida, é aconselhável deduzir da rentabilidade bruta os valores gastos e pagos com o imposto de renda pessoa física, mais a taxa de administração da imobiliária responsável. E, além disso, considerar o imposto de renda incidente sobre o lucro obtido com a venda de imóveis físicos. Nesse caso, as alíquotas incidentes sobre o ganho de capital são determinadas por faixa de valores percentuais sobre a parcela dos ganhos. De tal modo que a alíquota inicial é de 15%, podendo chegar a 22,5% sobre a diferença entre o preço de compra e o valor venal atual do imóvel*. A alíquota de 15%, por exemplo, é aplicada sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais).

O leitor deve observar ainda a possibilidade de vacância do imóvel; nesse caso, ter-se-ia a obrigação de pagar taxas como o IPTU, condomínio, luz e água (tarifa mínima), bem como potenciais chamadas de capital feitas pelo condomínio. Deve considerar também a depreciação do imóvel, assim como os gastos com potenciais melhorias e reforma nos imóveis. Outro fator a ser levado em conta é a liquidez do investimento – ativo (apartamento). Isto é, em havendo a necessidade de vender um imóvel físico rapidamente, pode-se ter que esperar um longo tempo para concretizar a alienação ou ter que sacrificar financeiramente o ativo para acelerar o processo de venda.

Em conclusão, espera-se ter facilitado a tomada de decisão do leitor. É extremamente aconselhável que o leitor analise e estude os diversos tipos de investimentos existentes no mercado financeiro e de capitais brasileiro. De tal modo, que possa escolher aqueles mais adequados, que se alinham ao seu perfil de risco do investidor e minimizam os riscos de perda do principal (capital) investido.

* Lei 8.981/95, alterada pela Lei 13.259/16, Art. 21.

Anderson Dorow é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: adorow@terra.com.br.

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Texto publicado no site Época Negócios em 09 de julho de 2019