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Do ponto de vista financeiro, é melhor alugar ou comprar um apartamento?

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“Do ponto de vista financeiro, é melhor alugar ou comprar um apartamento? O que levar em conta para tomar essa decisão?”

Jaques Cohen, CFP®, responde:

A escolha em relação à moradia é uma das mais importantes na nossa trajetória. Antes de tudo, apesar de existir um ponto de vista financeiro para te responder, ressalto a importância de que ele não deixe de permear questões pessoais.

Pagar aluguel é jogar dinheiro fora? Não.

Essa frase se repete muito quando se compara financiamento com aluguel.  Argumenta-se que se você financiar, depois de pagar as parcelas, terá ao menos o imóvel ao final.

Tal raciocínio não considera que o valor da parcela e do aluguel não são os mesmos. Se a diferença entre os dois for investida e render juros, também resulta em um patrimônio lá na frente.

O que deve ser analisado é se este patrimônio será maior ou menor que o valor do imóvel.

Existem ainda peculiaridades em relação a aquisições via consórcio ou a financiamento em construção, que devem ser estudadas com cautela.

Mas mesmo se comprar à vista, a resposta não é tão simples.  Já que o dinheiro empregado na operação também poderia ser investido em aplicações financeiras.

Dessa forma, teremos que fazer uma comparação. Sugiro então que o aluguel seja entendido como um percentual do valor do imóvel.

– Hoje, 0,35% é uma referência razoável, apesar de não existir uma regra rígida para isso.  Se você adquire um imóvel à vista, deixa de ter essa despesa.

– Custos como rateio de condomínio, vacância e certos tipos de manutenção não são parte da realidade do inquilino e irão passar a fazer parte da realidade do proprietário. Por isso, a partir de algumas aproximações para considerar esses custos, sugiro reduzir a referência para 0,32%.

Mas, como proprietário, você também irá lidar com a valorização ou desvalorização do imóvel. Qual é a expectativa neste sentido?

São muitos os fatores que podem influenciar o mercado imobiliário: crescimento da economia; inflação; taxas de juros; tendência demográfica; desenvolvimento da região; políticas em relação ao financiamento imobiliário; aspectos legais relacionados à relação inquilino-proprietário; entre outros.

Perspectivas de valorização sempre envolvem complexidade e incertezas. Para não perder o foco, seguiremos nossa comparação utilizando títulos do governo, que vão fornecer uma referência base para o leitor.

Rentabilidade:

Hoje, as rentabilidades, ao mês, de muitos títulos do governo têm ficado entre 0,20% e 0,30% acima da inflação, antes de impostos. O que é menos do que os 0,32% que calculamos para o aluguel.

Impostos:

Já os impostos dos títulos públicos, após 2 anos, seriam de 15% sobre a rentabilidade. No caso do imóvel, o imposto que incidiria nos lucros de uma eventual venda também seria de 15%. Mas podemos dizer que, no todo, a tributação média seria menor que isso, por se tratar de moradia própria e não envolver fluxo de recebimento de aluguéis. 

Risco x Retorno

À primeira vista, portanto, ao contrário do que acontecia em um cenário de juros mais altos, imóveis podem parecer uma alternativa superior aos títulos nesse momento da Economia.

Mas vale destacar que é preciso cuidado ao comparar ativos com diferentes riscos. Ao contrário da crença de que imóveis tem menor risco por serem sólidos e tangíveis, são os títulos públicos que devem ser considerados assim.

Portanto, tanto para compensar o risco tomado, quanto para compensar a diferença entre os percentuais apresentados, o imóvel teria que valorizar razoavelmente acima da inflação. Somente assim, a compra se mostraria financeiramente vantajosa em relação aos títulos. 

Ressalvas

Uma ressalva importante na simulação é de que negociações diferentes podem ter impacto significativo. Se o imóvel for adquirido bem abaixo de mercado e o aluguel equivalente representar mais do que 0,35%, comprar pode ser mais vantajoso.  Por outro lado, se você conseguir alguma locação a 0,25% do preço ou menos, puxaria a corda mais para o aluguel.

De qualquer forma, tanto no aluguel quanto na aquisição, reflexões básicas muitas vezes são subestimadas. E elas impactam bastante o bolso. Meditar sobre o espaço que precisa para viver com conforto é um bom exemplo. Espaços maiores têm custos maiores, seja no aluguel ou na casa própria.

Entender o seu momento também é essencial. Você tem dinheiro suficiente para decorar esse apartamento? Terá que zerar as suas reservas e contrair outras dívidas para fazer isso? É comum errar a mão nesse momento e transformar o sonho em dor de cabeça. 

Reflexão e Planejamento

‘Comprar ou alugar’ não é uma decisão isolada, mas sim parte de um planejamento de vida. Deve ponderar seus valores, vontades, aspirações e até questões mais formais, como seu regime de casamento.

A mensagem que gostaria de passar aqui é de que não existe uma resposta mágica – que forneça a certeza de ganhos expressivos com base apenas nessa decisão. 

Se por um lado não podemos dizer que pagar aluguel é jogar dinheiro fora, por outro, não temos bola de cristal para dizer, com precisão, qual vai ser a valorização de um imóvel – que pode ser uma alternativa financeiramente interessante no cenário atual, mas é considerado um ativo com mais risco do que grande parte dos títulos públicos.

É fácil cair na tentação de dizer o que vai ou não vai acontecer. Mas não é possível antecipar as surpresas que o mercado nos reserva. Nem existe resposta definitiva e estática. 

Portanto, minha sugestão é a de considerar, sim, a matemática apresentada, mas também olhar para si mesmo e para as suas particularidades. Elas são o cerne de um bom planejamento financeiro.

Jaques Cohen é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: contato@labdovalor.com.br.

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do site ÉpocaNegócios.com ou da Planejar. O site e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.

Texto publicado no site Época Negócios em 10 de setembro de 2019