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Como acertar ‘garantia’ para contrato de aluguel?

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“Estou me mudando de cidade e preciso alugar um apartamento, mas não conheço ninguém que possa ser meu fiador. Ouvi dizer que, na ausência de um fiador, posso fazer um seguro-caução ou um título de capitalização. Existem outros tipos de garantia? Gostaria de entender um pouco mais como funciona cada uma, para que eu possa fazer a escolha.”

Marcelo Henriques de Brito, CFP®, responde:

O candidato a inquilino deve antes de tudo mostrar ao locador a sua capacidade de honrar, sem multa nem juros de mora, tanto os compromissos de aluguel e de encargos do imóvel (condomínio e IPTU, por exemplo), quanto à entrega do imóvel em condições acordadas ao final da locação.

Assim, como em uma negociação de financiamento, uma análise da locação inicia com o locador avaliando os “Cs” do crédito do candidato a inquilino (colateral, capacidade, caráter, capital, condições econômicas), entre os quais se insere o “colateral” — ou seja, as garantias recebidas pelo locador se houver inadimplência. Ocorre que outros “Cs” afetam o tipo de garantias solicitadas:

1) a capacidade para cumprir os compromissos, pela renda revelada e comprovada; 2) o caráter do locatário avaliado por pesquisa cadastral; 3) o capital envolvido, referente ao estado do imóvel a ser entregue ao final da locação; e 4) as condições econômicas gerais e seus impactos benéficos ou adversos na locação.

Esses “Cs” são ponderados em conversas com o candidato a locatário e devem afetar o nível da garantia que o locador exigirá. Uma vez que o locador não deve supor que existiria a possibilidade de uma ação judicial demorada e custosa para desocupação e retomada do imóvel residencial, ele pode até concordar com um aluguel menor e garantias mais favoráveis ao locatário no que for convencido com argumentos e fatos de que a locação fluirá sem percalços. Um aluguel mais baixo também impacta as garantias locatícias, que são brevemente comentadas a seguir.

A fiança é uma garantia que agrada o locador, sobretudo quando o fiador for proprietário de mais de um imóvel na mesma cidade. Pela dificuldade de encontrar um fiador, o seguro-fiança tem sido usado, o que impõe um desembolso extra que pode pesar no orçamento do locatário, que também tem que aceitar uma análise de crédito conduzida pela seguradora.

Já o locador precisa aceitar as condições impostas pela seguradora no caso de indenização.

Existe a possibilidade de o locatário comprar um título de capitalização, que fica vinculado à locação e que, se não houver inadimplência, poderá ser resgatado ao final do contrato, eventualmente com acréscimo de prêmios ao longo da vigência da locação. O locatário favorece assim a análise do crédito, embora uma parte de seus recursos fique bloqueada e possivelmente sem uma remuneração adequada.

O locador precisa aceitar esta opção. A caução com depósito em caderneta de poupança não tem sido aceita por locadores, até pela morosidade da Justiça em equacionar casos de inadimplência.

Também não tem sido atrativa ao locador a carta de fiança, que possui condições prefixadas, as quais podem resultar em uma indenização inferior ao valor devido. Existe a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, que é raramente aceita por locadores por desconhecimento e dificuldade para considerar esta possibilidade.

Como em todo contrato, um vínculo de confiança é estabelecido com aspectos subjetivos. Uma inadimplência do locatário abala de imediato a confiança do locador e prejudica com efeitos duradouros a reputação do locatário.

Marcelo Henriques de Brito é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: consulta@probatus.com.br

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico ou da Planejar. O jornal e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para: consultoriofinanceiro@planejar.org.br

Texto publicado no jornal Valor Econômico em 11 de março de 2019