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Vale a pena criar empresa de participações para gerir imóvel?

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“Herdei alguns imóveis recentemente e não tenho muito tempo para fazer a gestão. Sou casado e os imóveis estão registrados na minha pessoa física. Do ponto de vista operacional e financeiro, vale a pena criar uma empresa de participações?”

Mônica Eduarda Coin, CFP®, responde:

Caro leitor,

Para responder ao seu questionamento, é interessante entender essa modalidade empresarial e quais as possíveis vantagens e ônus envolvidos, bem como os conceitos de participações e de controle.

Quando uma sociedade é constituída por mais de um sócio, cada um possui determinado percentual sobre o patrimônio: as participações ou cotas. Ao sócio que detiver mais do que 50% do patrimônio total, caberá o poder de determinação frente aos fatos decisivos: o controle. Uma empresa de participações é aquela que tem controle sobre as participações em outras empresas.

Empresa de participações, ou holdings, são pessoas jurídicas constituídas com a finalidade de que bens e direitos sejam integralizados ao capital social para facilitar a gestão e obter benefícios fiscais e sucessórios. São adequadas para a administração do patrimônio de grupos que possuem diversos bens. Podem assumir a forma de sociedade limitada, sociedade anônima ou Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (Eireli), devendo observar todas as regras tributárias e empresariais atinentes à modalidade escolhida.

Especificamente quanto às holdings imobiliárias, estas são criadas com o propósito específico de reunir a propriedade de diversos imóveis para fins de compra, venda ou recebimento de aluguéis, remunerando os seus acionistas com os valores recebidos mediante essas operações. Embora possua custos para a abertura, tais como despesas de cartório, expedição de documentos, autenticações, honorários de advogado e de contador, além de custos de transferência da propriedade dos imóveis para integralização — ITBI de até 3% (compra e venda) ou ITCMD de até 8% (doação), e tarifas do respectivo registro de imóveis — as holdings podem trazer benefícios de ordem operacional e financeira.

Se os bens imóveis forem mantidos com a finalidade de obtenção de aluguéis, por exemplo, a holding se mostra uma opção vantajosa. Caso os bens sejam mantidos sob a propriedade de pessoa física, o Imposto de Renda (IRPF) incidente será de até 27,5% sobre a renda obtida. Sob a figura de uma holding, a tributação federal pode se resumir a 11,33% no regime de lucro presumido — considerando-se o IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.

Caso os imóveis sejam mantidos com o objetivo de compra e venda, a análise da opção por uma holding exige estudo mais aprofundado do caso concreto. Se registrados sob a pessoa jurídica, a tributação será de 6,7% sobre o valor total da venda. Por outro lado, sob a pessoa física, a tributação federal será de 15% sobre o ganho de capital — diferença entre o custo de aquisição e o valor da venda — além do ITBI municipal, que poderá incidir sobre o valor do imóvel ou da transação.

Pode-se afirmar que a holding traz como vantagem a administração dos bens sob ela incorporados, o que, além de tornar mais cômoda a gestão para aqueles que não tenham tempo ou interesse em executá-la, se reflete também na redução da complexidade do patrimônio a ser inventariado: serão transferidas cotas, e não imóveis propriamente ditos. No entanto, nem sempre haverá a segurança de redução tributária.

Haverá situações em que a manutenção dos bens sob a pessoa física será mais vantajosa. Nessas hipóteses, caso o proprietário opte por auxílio na gestão dos bens, poderá buscar alternativas, tais como a contratação de profissionais do segmento imobiliário. Analise sempre com profundidade antes de tomar qualquer decisão e não aceite respostas genéricas. Consulte um planejador financeiro.

Mônica Eduarda Coin é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: coin.adv@gmail.com.

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico ou da Planejar. O jornal e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para: consultoriofinanceiro@planejar.org.br

Texto publicado no jornal Valor Econômico em 25 de fevereiro de 2019